Kiracının Mal Sahibine Karşı Sorumlulukları Borçları

A+
A-

Kiraya verenin kiracıya karşı nasıl bir takım sorumlulukları, borçları bulunmakta ise; Kiracının da, mal sahibi olsun veya olmasın kiraya verene karşı bir takım sorumlukları bulunmaktadır. Daha önce kiraya verenin kiracıya karşı sorumluluklarını (borçlarını) sitemizde yayınladığımız bir makalemizle istifadenize sunmuştuk, bu makalemizde ise kiracının, ister mal sahibi olsun ister olmasın kiraya verene karşı sorumluluklarının neler olduğunu sizlerle paylaşacağız.

Kiracının Mal Sahibine veya Kiraya Verene Karşı Sorumluluğu (Borçları)

Kiracının mal sahibine veya kiraya verene karşı sorumluluğunun ne olduğunu maddeler halinde ayrıntılı olarak aşağıdaki şekilde ele alabiliriz.

1-Kira Bedelini Ödeme Borcu

  • Genel Olarak Kira Bedelini Ödeme Borcu

Kiracının asli yükümlülüklerinin en başında bira bedelini ödeme borcu gelmektedir. Türk Borçlar Kanununun 313. Maddesinde kiracının kirasını ödeme yükümlülüğü ilk madde olarak asli edim kabul edilmiştir.

  • İfa (Yerine Getirme) Zamanı

Türk Borçlar Kanununun 314. Maddesinde kira borcunun yerine getirme zamanı ifa zamanı şeklinde düzenlenmiştir. Buna göre; Kiracı aksine bir yerel adet veya sözleşme bulunmadıkça, kira bedelini her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.  Kiracı ödemesi gereken yan giderler bulunması halinde bunları da aynı sürede ödemekle yükümlüdür. Burada dikkat edilmesi gereken aksine bir sözleşme ve yer adet bulunmaması kuralıdır.  Bu nedenle bu kuralın aksine sözleşme yapılabileceği gibi yere adet de olabileceği açıkça belirtilmiştir. Bilindiği üzere özellikle Adana, Mersin ve civar illerde yapılan konut kiralamaları bile yıllık olarak peşin alınmaktadır, bu uygulamayı o bölgenin yerel adeti olarak kabul edebiliriz.

Yapılan kira sözleşmesinde ifa zamanı kararlaştırılmamışsa, kira bedelinin aylık olarak ödeneceği hususu göz önünde bulundurulur.

  • Kiracının Temerrüdü

Türk Borçlar Kanununun 315/1.maddesine göre Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan  (ödenmesi gereken) kira bedelini veya yan giderleri ödeme borcunu (sorumluluğunu) yerine getirmezse, kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu süre içerisinde yerine getirmemesi durumunda sözleşmeyi feshedebileceğini bildirebilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus bu bildirimin yazılı olarak yapılmasıdır. Yazılı bildirimin Noter veya avukat  aracılığıyla yapılmış olması en doğrusu olacaktır.

Türk Borçlar Kanununa göre kira borcunu yerine getirmeyen kiracıya yazılı olarak yapılacak ihtarnamede verilecek sürenin en az on gün, çatılı işyeri ve konu kiralarında ise 30 gün olacaktır. Bu süre kiracıya yazılı olarak bildirimin yapıldığı tarihten itibaren başlar.

2-Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu

Kiracı, sözleşmeye uygun olarak kiralananı özenle kullanmak ve kiralanan işyeri, ev, ambar ve diğer taşınmazlarda oturan kişi ve komşularına saygı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının, kiracının eşi veya çocuklarının aynı binada oturan kiraya verene (mal sahibine) hakaret etmesi, gürültü ve şamata yapması, radyo ve televizyonun sesini son haddine kadar açması, kiraya vereni ölümle tehdit etmesi, tavuk besleyerek etrafa kötü kokular yayılmasına neden olması gibi davranışlar Yargıtay içtihatlarına göre kiracının aynı binada oturanlara karşı saygı borcunun ihlali olarak nitelendirilmiştir.

İLGİNİZİ ÇEKEBİLİR  TCK Nedir

Kiracının yukarıda belirttiğimiz gibi aykırı davranışlar içerisinde olması halinde kiraya veren(mal sahibi) çatılı iş yeri veya konut için kiracıya en az 30 gün süre vererek aykırı durumu gidermesini aksi halde sözleşmeyi feshedeceği yönünde yazılı ihtarda bulunabilir. Konut ve çatılı işyeri haricindeki diğer kira ilişkilerinde ise kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın yazılı bir bildirime sözleşmesini feshedebilir.

Konut veya çatılı işyerlerinde kiracıya belirtilen aykırı durumu gidermesi için verilen 30 günlük süre içerisinde gidermemesi veya kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya aykırı davranışların kiraya veren ve diğer komşular açısından çekilmez olması durumunda sözleşme yazılı bir bildirimle hemen feshedilebilir. Böyle bir durumda uyarı zorunluluğu ortadan kaldırılmıştır, bu tür kira ilişkilerinde herhangi bir fesih bildirim süresine yer verilmemiştir.

3-Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu

Kiracının temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu bulunmaktadır, Türk Borçlar Kanununun 317. Maddesinde bu husus ele alınmıştır. Buna göre; kiracı, karaladığı ev veya işyerinin (kiralananın) olağan kullanım gideri için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel adete de bakılır.

4-Ayıpları Kiraya Verene Bildirme Borcu

Kiracının, kiraladığı ev veya çatılı işyerinde (kiralananda) meydana gelecek olan kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları (zararları) kiraya verene (mal sahibine) gecikmeksizin bildirmesi gerekmektedir, aksi halde bundan doğacak olan zararlardan sorumlu olacaktır.

5-Ayıpların Giderilmesine ve Kiralanan ev veya İşyerinin Gösterilmesine Katlanma Borcu

Kiracının, kiralanan ev ve işyerlerinin giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür, bu husus Türk Borçlar Kanununun 319/1.maddesinde açıkça ele alınmıştır.  Hatta acil bir tamirat durumunun olması halinde kiraya veren binanın geçici olarak boşaltılmasını isteyebilir. Bu işlem yapılırken kiracının hakkına helal getirmemesi şartı aranmaktadır. Kiracının bira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.

Kiracı, kiraladığı ev ve işyerinin bakım, ya da daha sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Bu gösterme ve gezdirme borcunun yerine getirilmesinde kiracının yararlarının da göz önünde tutulması gerekmektedir bu nedenle kiracıya uygun zamanlarda bu işlemler yapılmalıdır.

Kiraya veren çalışma ve kiralanan ev veya işyerinin gezilip görüleceğini uygun bir süre içerisinde önceden kiracıya bildirmek ve bu işlemler yapıldığında kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.

6- Özel Durumlar

a)Kiralanan Ev veya Çatılı İşyerinde (Kiralananda) Yenilik ve Değişiklik Yapılması

  • Kiraya Veren Tarafından

Kiraya veren kiralanan ev veya çatılı işyerinde (kiralananda) kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklik yapabilir.

  • Kiracı Tarafından

Kiracı, mal sahibi veya kiraya verenin rızası ile kiralanan ev veya çatılı işyerinde (kiralananda) yenilik veya değişiklik yapabilir, yenilik ve değişikliklere rıza gösteren mal sahibi veya kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralanan ev veya işyerinin eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Kiracı ise aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralanan ev veya işyerinde (kiralananda) ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.

İLGİNİZİ ÇEKEBİLİR  Evlat Edinme

b) Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri

Türk Borçlar Kanununun 322/1.maddesinde; Kiracı, mal sahibi veya kiraya verene zarar vermeyecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.  Ancak; konut ve çatılı işyerlerinde, mal sahibi veya kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiracı, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Konut ve İşyeri kiralarında bu hususta mal sahibi veya kiraya verenin yazılı rızası aranmıştır.

İlk kiracıya tanınandan başka bir biçimde alt kiracının kiralananı kullanması halinde kiraya verene karşı sorumlu olur, Kiraya veren, kiracıya karşı olduğu haklarını alt kiracıya karşı da kullanabilir.

c) Kira İlişkisinin Devri

Mal sahibinin veya kiraya verenin yazılı rızasını olmadıkça, kiracı kira ilişkini başkasına devredemez, Kiracının haklı sebebinin olması halinde mal sahibi veya kiraya veren bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Mal sahibi veya kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisin kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde bulunan kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kirayı verene karşı borçlarından yani sorumluluktan kurtulur.  Ancak, işyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

d) Kiralananın Kullanılması

  • Genel olarak;

Kiralananın kullanıma elverişli bulunduğu sürece, kiracının kendisinden kaynaklı bir sebeple kiralananı kullanılmaması veya bir kısmının kullanılması halinde bile Türk Borçlar Kanununun 324.maddesine göre kira borcunu ödemekle yükümlüdür. Bu durumda mal sahibinin veya kiraya verenin yakmaktan kurtulduğu giderler kira belinden indirilir.

  • Kiralananın Sözleşme Bitiminden Önce Verilmesi

Türk Borçlar Kanununun 325/1. Maddesinde bu husus açıkça belirtilmiştir, buna göre; Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı (ev veya işyerini) geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarında kiraya verebileceği makul bir süre için devam eder.

Kiracı, mal sahibi veya kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek, kirayı ödeme gücüne sahip, kira ilişkisini devralmaya hazır bir kiracı bulması halinde, kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiracının böyle bir durumda kiralananın benzer koşullarda kiraya verilebileceği makul bir süre sorumlu tutulacağı kanunda açıkça belirtilmiştir.

Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı farklı bir şekilde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları veya gelirleri yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

Kiracinin, Kiraya Veren Mal Sahibine Karsi Sorumlulugu (Borclari)

kiracının sorumlulukları nedir

e) Takastan Feragat Yasağı

Kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas etme hakkından, kiracı veya kiraya veren önceden feragat edemez. Ancak; Türk Borçlar Kanununun 145.maddesinde bulunan kurala kira ilişkisinden doğan alacaklar bakımından emredici bir istisna getirilmiştir. Kira sözleşmesinde kiraya veren lehine olarak,  kiracının, mesela kiralananın ayıplı olması nedeniyle sahip olduğu alacağının takas edilemeyeceğine ilişkin düzenleme yapılması engellenerek, bu konuda kiraya veren ile kiracı arasında, menfaat dengesi sağlanmıştır.

Kiracının, Mal sahibi veya kiraya verene karşı sorumluğu (borçları) ile ilgili bu makalemizde ayrıntılı olarak siz değerli okurlarımıza bilgi vermeye çalıştık, Kira sözleşmesi nedir nasıl düzenlenir, kiracının tahliyesi nasıl yapılır, kiraya verenin kiracıya karşı sorumluluğu ve borçları, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmesin sona ermesi ve kiracının tahliyesi gibi konularda daha ayrıntılı bilgi edinmek için sitemizde yayımladığımız bu başlıklarla ayrı ayrı yayınladığımız makalelerimizi okuyarak ayrıntılı bilgi edinebilirsiniz.



ZİYARETÇİ YORUMLARI - 0 YORUM

Henüz yorum yapılmamış.


Önceki yazıyı okuyun:
Emeklilik Şartları ve Emeklilik Yaş Hesaplama

Bu makalemizle yaşlılık (emeklilik) sigortasından sağlanan hakları ve yararlanma şartlarının neler olduğuna değinerek, emekliler hangi haklardan faydalanır, yeni kanuna göre...

Kapat
Sitemizde paylaşılan dilekçe örneği ve diğer bilgiler tamamen bilgilendirme amacıyla paylaşılmış olup, izinsiz ve kaynak gösterilmeksizin başka bir yerde yayımlanması yasaktır. - Aralık 2016